年报解读丨新城控股：销售回款率位居行业前列 商业运营收入首破百亿

2022年房地产市场深刻调整，规模房企进入缩表出清、优胜劣汰阶段。在充满挑战的经营环境下，新城控股(601155)立足经营业务基本盘、坚持双轮驱动战略，积极拥抱市场变化、稳健发展。

3月31日，新城控股发布2022年年度报告。报告显示，2022年新城控股融资渠道持续突破，债务结构继续优化，经营性现金流连续五年为正，商业运营收入首超百亿……地产开发与商业运营的协同共进，构筑了新城控股可持续发展的核心竞争力。

融资渠道通畅 财务基本面稳健

(相关资料图)

经营业绩方面，2022年新城控股实现营业收入1154.57亿元；归属股东净利润13.94亿元；整体毛利率为20.03%，保持稳定。其中，房地产开发销售实现营业收入1048.83亿元；物业出租及管理实现营业收入92.24亿元，同比增加15.75%。

现金流已成为房企发展的命脉。2022年新城控股债务结构优化、在手现金充裕。数据显示，截至2022年底，新城控股在手现金余额314.63亿元；经营性现金流净额为145.35亿元，连续五年为正。

此外，2022年新城控股已偿还境内外公开市场债券127.91亿元。截至2022年底，新城控股期末融资余额为712.7亿元，同比压降185.97亿元，有息负债水平保持低位。

随着市场环境的变化，2022年房企融资环境出现边际改善。作为示范房企，2022年新城控股成功发行多笔中期票据。据悉，2022年新城控股整体平均融资成本为6.52%，同比下降0.05个百分点。

具体来看，5月新城控股凭借中债信用增进和上海银行(601229)联合创设银行间首单房企信用风险缓释凭证（CRMW），顺利完成10亿元人民币中票的发行。9月和12月，新城控股作为中债信用增进全额担保民营房企发债的首批试点房企之一，成功发行共计30亿元人民币的中期票据，票面平均利率为3.96%。

此外，新城控股在境外新发优先绿色美元票据，募集资金1亿美元。本期美元债为2022年4月以来第一笔民企地产境外新发，也是2022年2月以来第一笔纯公司信用高级无抵押普通美元债。

报告期内，新城控股在各大银行等金融机构的资信情况良好。截至报告期末，新城控股获得各大银行给予的授信总额度合计为1206亿元。

进入2023年，房企再融资环境回暖。3月13日，新城控股发布2023年度向特定对象发行A股股票预案，拟向特定对象发行股票，募集资金不超过80亿元。

业内人士表示，多笔融资的成功发行，不仅体现出监管部门对公司作为示范性房企合理融资需求的支持，也体现出资本市场对新城控股稳定安全财务基本面的认可。

销售业绩保持韧性 回款率位居行业前列

销售业绩方面，新城控股全年实现合同销售金额1160.49亿元，销售面积1191.52万平方米，实现结转收入金额1693.9亿元，结转面积1792.9万平方米。截至报告期末，新城控股已售未结转面积2913.6万平方米，提前锁定未来业绩。

报告期内，新城控股共实现155个子项目竣工交付，竣工面积为2005.36万平方米。截至报告期末，共有295个子项目在建，总建筑面积达5367.22万平方米。

值得注意的是，2022年新城控股聚焦“有回款的销售、有归集的销售”，全年实现全口径资金回笼1329亿元，全口径资金回笼率为115%，位居行业前列，有效的资金回笼为企业的长期发展提供保障。

土地储备是房企可持续发展的基础。多年来，新城控股坚持在全国最具经济活力和人口密度最高的地区布局，目前已形成以长三角、环渤海、粤港澳大湾区、长江中部、成渝等城市群为重点的布局体系。

数据显示，新城控股一、二线城市的土地储备约占总土地储备的40%，长三角区域三、四线城市约占总土地储备的22%。全国重点城市群、重点城市全面开拓，相对优良的战略布局与丰富土地储备保障了公司的持续稳步发展。

新城控股在年报中表示，2023年计划新开工90个子项目，新开工建筑面积742.73万平方米，住宅项目286.07万平方米，商业综合体项目456.66万平方米。计划竣工211个子项目，预计竣工总建筑面积1958.69万平方米，其中住宅项目1125.63万平方米，商业综合体项目833.06万平方米。

坚持双轮驱动 商业运营收入首破百亿

众多周转，多年来新城控股秉持“住宅+商业”双轮驱动的运作模式。除了住宅之外，2022年新城控股商业延续较快发展势头，表现出良好的市场韧性。

数据显示，2022年商业运营总收入首次破百亿，含税租金收入达100.06亿元，同比增长15.82%，为新城控股提供了穿越周期、稳定收入的现金流。

此外，2022年新城控股完成15座吾悦广场开业。截至2022年末，新城控股在全国140个城市布局194座吾悦广场，已开业面积达1319.74万平方米，出租率达95.13%。

2022年新城控股统筹商业资源，引入国际、国内知名及潮流品牌，因地制宜地结合地方特色品牌，高度满足了地方商业需求，推动城市行业内容更新。截至2022年末，吾悦广场合作品牌铺位2.8万家，合作品牌总数1.1万个，联发品牌57个，标杆品牌53个，多元品牌矩阵匹配商业需求。

业内人士表示，新城控股商业规模的先发优势，已成为其他公司难以轻易逾越的护城河。2023年新城商业正式启动深度运营，计划实现商业运营总收入110亿元，新开业吾悦广场及委托管理在营项目20座。

“新蓝行动”启航 全年交付13.1万套房源

当下，低碳环保、可持续发展已是全球发展的主流趋势。作为幸福生活的描绘者，新城控股践行ESG理念，围绕可持续发展的绿色理念和绿色认证体系不断优化发展方向，通过智慧科技、绿色生态、打造场景化空间等多元手段，为住宅、商业等多领域赋能，打造绿色、健康、低碳的城市生活。

2022年是新城控股“新蓝行动”启航之年。所谓新蓝行动，即通过绿色建造的管理蓝图，绿色低碳的运维蓝图及绿色可持续的发展蓝图，以实现绿色低碳的发展战略。在“新蓝行动”引领下，新城控股在品牌发布、榜样宣传、实地参观、全员参与多维度并行落地。

年报显示，2022年新城控股围绕“低碳节能设计”、“提升场地安全”、“绿色健康材料”、“健康舒适的居住环境”、“智能化系统”、“人文健康服务”等六大维度进行设计，让绿色健康居住区从蓝图落位现实。

此外，作为示范性房企，新城控股积极响应“保交楼、保民生”的要求，于2022年新城控股实现241个批次、共计13.1万套房源的交付。

展望2023年，在“房住不炒”的总基调下，多元化的利好政策仍将持续加码，市场有望走出底部，进入缓慢恢复阶段。

新城控股表示，在行业迈入“新模式”的背景下，三十而立的新城控股将继续围绕“保交付、守价值、筑能力、创未来”的经营方针，持续提升财务规划能力、全面预算管控能力，做好现金流与净资产之间的平衡；加强内部融资管理体系和外部融资结构性破局，竭力获取股权类资金和长期资金；提升轻资产投资拓展能力，探索轻资产代建模式，提高社区商业解决方案的能力……新城控股将穿越周期、坚定信心、砥砺前行。

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