世界观察：2023年3月份各线城市商品住宅销售价格环比上涨 当前房地产市场形势调研报告

房地产行业市场多大？3月份，70个大中城市中，新建商品住宅和二手住宅销售价格环比上涨城市分别有64个和57个，比上月分别增加9个和17个。

(资料图)

3月份，一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.3%，涨幅比上月扩大0.1个百分点;二手住宅销售价格环比上涨0.5%，涨幅比上月回落0.2个百分点。

二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比分别上涨0.6%和0.3%，涨幅比上月均扩大0.2个百分点。三线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.3%，涨幅与上月相同;二手住宅销售价格环比由上月持平转为上涨0.2%。

一线城市商品住宅销售价格同比上涨，二三线城市同比降幅收窄

3月份，70个大中城市中，新建商品住宅和二手住宅销售价格同比上涨城市分别有18个和8个，比上月分别增加4个和1个。

3月份，一线城市新建商品住宅销售价格同比上涨1.7%，涨幅与上月相同;二手住宅销售价格同比上涨1.1%，涨幅比上月扩大0.1个百分点。

二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别下降0.2%和2.4%，降幅比上月均收窄0.5个百分点。三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别下降2.7%和3.9%，降幅比上月分别收窄0.6和0.5个百分点。

根据中研普华研究院撰写的《2023-2028年房地产行业市场深度分析及发展策略研究报告》显示：

房地产行业市场分析

2021年全国房地产市场前高后低，上下半年无论是销售市场还是土地市场，景气度自6月后快速下行。从“三道红 线”、“两集中”、“集中供地”到流动性压力显现后的保交付政策，房地产调控政策的不确定对市场产生了显著的 影响。无论从开发商、地方政策还是购房者，房地产市场中各个环节的各方参与者，由于对未来市场预期的变化导致了各方行为发生了显著的改变。

房地产市场的积极变化不仅体现在商品住宅销售价格上涨城市个数增加方面，还体现在房地产开发投资同比降幅收窄，商品房销售面积同比降幅明显收窄，销售额也明显收窄。全国房地产开发企业到位资金同比降幅明显收窄，开工、投资方面也在改善。

应该看到，房地产市场出现积极变化得益于供需两端的改善，疫情防控政策的优化对市场供需两端均产生积极影响，供给方面住房项目复工率提高，需求方面看房量提升，成交量明显改善;

价格平稳、保交楼扎实推进、房企合理融资得到改善等因素带动市场主体信心恢复;有关部门和各地从去年至今持续出台房地产调控政策正在落实见效。

分析师认为，房价稳定是市场预期持续恢复的基础，能够促进量价循环上升，促进观望的客群入市，对于新房二手房去库存和保交楼具有积极作用。

在以下三个方面，房地产企业的经营思路将发生显著改变： 1. 从土地为王到现金为王： 竞地价限房价叠加预售资金强监管，囤地策略失效，留存现金捡漏式拿地成为企业共识; 2. 从追求规模到追求稳健： 三道红线后，销售规模不再是衡量融资的参考因素，稳健至上下，企业选择活得久而非跑得快; 3. 从全国扩张到区域深耕： 预售资金强监管，集团资金调拨通道受阻，区域深耕策略凭借低管控成本取代全国化策略。

随着经济逐步改善，市场预期转好，房地产市场有望进一步企稳，对于房地产市场的企稳回升应充满信心。

住房和城乡建设部部长倪虹表示，在充满信心的同时也要强调，我们期望的企稳回升，是牢牢坚持“房住不炒”定位的企稳回升、是大力支持刚性和改善性需求的企稳回升、是防止市场大起大落的企稳回升、是促进行业高质量发展的企稳回升。

近来，各种有关房地产行业的政策密集推出。继全国超30个城市出台公积金新政，明确直系亲属可提取住房公积金助力购房者支付购房款或者偿还房贷，实行“一人购房全家帮”后。

全国又有包括杭州、南京、嘉兴、湖州、宁波、东莞、无锡、郑州、南宁、石家庄、天水及海南省全省等多个城市陆续下调了首套个人住房公积金贷款利率。

2023年1—2月份，商品房销售面积15133万平方米，同比下降3.6%，其中住宅销售面积下降0.6%。商品房销售额15449亿元，下降0.1%，其中住宅销售额增长3.5%。

2月末，商品房待售面积65528万平方米，同比增长14.9%。其中，住宅待售面积增长15.5%。

去年以来，政策面“稳地产”力度持续加码，银行信贷、债券融资、股权融资“三箭齐发”，保障房地产企业合理融资需求。

在106个大城市中，还有48个城市即45%的大城市平均单价未过万元。从城市规模划分来看，这48个城市中包括特大城市哈尔滨，贵阳、乌鲁木齐和长春这三个I型大城市。

此外，临沂、淄博、柳州和烟台的城区人口也都超过了200万。可见，城区人口规模大的城市，房价未必就高。

从区域分布来看，48个房价不过万的大城市主要来自中西部、东北以及东部地区的山东等地。其中，像山东烟台、潍坊等经济大市，房价的总体水平并不高。

数据显示，2022年，中国商品房销售规模从2021年的近18亿平方米降至13.6亿平方米;商品房销售额从2021年的约18.2万亿元(人民币，下同)降至约13.3万亿元。

商品房销售规模创下多年新低。同时，去年，房地产开发投资增速首次出现同比负增长。房屋新开工面积、土地购置面积、房企到位资金等指标均大幅下滑。

从去年八月底到今年以来，不管是房企拿地数量，还是拿地金额、销售面积，几乎均呈现腰斩的状态。为疏解地产企业短期困境，政策方面出现逐步放松的迹象，“因城施策”成为当下楼市调控的主基调。

截至2022年5月，仅有十余家上市房企公开披露了全年业绩目标，数量较往年40家左右的水平锐减。在公开披露年度业绩目标的房企中，多数企业的销售目标均有不同程度的回落。

房地产企业面临前所未有的危机，倒闭、爆雷、裁员、维权和烂尾成了房地产行业的热词。人民法院公告网显示，2021年房地产企业破产数量高达396家，平均每天超过1家。利润率下滑目前是房地产行业的普遍现象。

前几年以高成本拿下的地块已经到了项目结算期，反反复复的疫情又导致销售业绩下滑，收入减少，加之融资政策收紧，很多房企现金流吃紧，竣工放缓致使费用率提高。很多房企不得不降价销售以加速库存出清回笼现金，导致利润率进一步下滑形成恶性循环。

目前政府的政策是“保交楼，稳预期”，保的是购房者的权益，稳的是房地产行业的预期。企业想要脱困，还得靠自己找出路。

我国将2023年国内生产总值的预期目标定为增长5%左右，房地产行业的平稳发展对于完成这一目标将起到较为关键的作用。

应该看到，我国仍处于新型城镇化较快发展阶段，巨大需求潜力将为房地产市场提供有力支撑。

房地产行业市场前景分析

从行业核心参与者房地产开发企业及购房者来看，2021年双方需求出现显著收缩。房企层面体现 为土地市场拿地规模持续下行，购房者层面则体现为供给不足的背景下，商品房平均销售价格出 现回落。

为促进房地产市场平稳健康发展，一年多以来，各地因城施策优化房地产调控举措，有关金融支持政策持续发力。

近一段时期，市场信心加快恢复，房地产市场交易活跃性有所上升，房地产行业尤其是优质房地产企业的融资环境明显改善。2023年房地产市场整体企稳以及实现平稳健康发展可期。

房地产行业报告对中国房地产行业的发展现状、竞争格局及市场供需形势进行了具体分析，并从行业的政策环境、经济环境、社会环境及技术环境等方面分析行业面临的机遇及挑战。

还重点分析了重点企业的经营现状及发展格局，并对未来几年行业的发展趋向进行了专业的预判。

我们认为，短期政策宽松并非本来房地产政策松动的终点，在政策基调逐渐从保交房到 保违约到保增长的过程中，各项细节政策存在进一步改善的空间，最终实现行业平稳过 渡，达到稳增长的目的。

本报告同时揭示了房地产市场潜在需求与潜在机会，为战略投资者选择恰当的投资时机和公司领导层做战略规划提供准确的市场情报信息及科学的决策依据，同时对政府部门也具有极大的参考价值。

未来，房地产行业发展前景如何?想了解关于更多行业专业分析，请点击《2023-2028年房地产行业市场深度分析及发展策略研究报告》。

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